一、 华灵四方可提供的土地一级开发投资咨询服务

华灵四方可提供的土地一级开发投资咨询服务包括土地一级开发项目建议书编写，可行性研究报告编写，商业计划书编写，投资价值分析报告编写，投资风险分析报告编写等。

    土地一级开发计划编制

包括如下子项目的详细实施方案规划的编制、内容包括工作细项的时间计划、责任人、完成的条件。

::拟定本项目征占地及补偿安置方案
::征占地转居转工
::征占地青苗补偿
::征占地拆迁（企业和民宅）
::市政投资与建设
::土地开发上市交易实施方案

  前期土地一级开发劳动力安置补偿测算

测算依据，根据当地政府相关文件，土地一级开发劳动力安置补偿测算内容包括一次性就业补助费、社会保险费、 医疗保险费、失业保险费。

土地一级开发融资计划

土地一级开发可采用的融资方式包括银行贷款、委托贷款、信托和股权融资。抵押方案对土地一级开发能否获得较为重要。
贷款利息可计入土地开发成本，根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，土地储备开发的预计总成本包括如下内容：
::征地、拆迁补偿费及有关税费；
::收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
::市政基础设施建设有关费用；
::招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
::贷款利息；
::土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准

土地一级开发项目建议书编写

华灵四方完成了大量土地一级开发项目建议书编写工作，下面是一个项目建议书目录

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  第一章：项目概况
一、项目名称
二、项目法人单位基本情况
三、项目目的
四、项目一级开发区位及规模
五、项目规划情况
六、项目开发方式
七、项目开发期
八、项目投资
九、项目资金来源
十、项目总收入
十一、项目贷款利息
十二、项目贷款、还款期
十三、项目财务指标
第二章：项目选址及概况
一、 项目地理位置及自然状况
第三章：项目实施内容及规模
一、 征地方案
二、 拆迁方案
三、 市政基础设施建设方案
第四章：开发计划
一、 征地拆迁计划
二、 大市政建设计划
三、 土地入市交易计划
第五章：投资估算与资金筹措
一、 项目开发总投资估算
二、 项目分期投入
第六章：土地一级开发财务分析
一、 测算说明
二、 土地开发收入市场预测
三、 土地收益预测
第七章：风险分析
一、 风险定性分析
二、 风险定量分析
第八章：项目一期开发投资构成
一、 开发计划
二、 投资估算
第九章：社会效率分析
第十章：结论
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 二、土地一级开发背景

 一级开发是开发商未来获得高质量土地资源的良好途径
 由于北京土地资源日趋紧张，城区的可开发的地块越来越少、位置较好、面积较大、周边条件不错的地块更为稀缺。
 目前北京有实力的大型房地产开发商，为了争取长期发展潜力，趋向于先做土地一级开发，通过前期的介入熟悉地块，未来招、拍、挂时可获得信息优势，对土地成本平衡点、项目的了解比其它竞争者有优势，这是土地市场胜出的重要的因素
 目前首创置业、珠江地产、天津泰达和富力地产等北京有实力的房地产开发商均介入了北京土地一级开发市场。